賃貸と持ち家はどちらが得なのか、我が家の場合の条件でシュミレーションしました。
結論から言うと、経済的な面の比較では賃貸の方が有利だと分かりました。
大きなポイントは２つ！
- 公務員は賃貸の場合、住宅手当が28000円支給
- 住宅手当により浮いたお金を投資に回す
📊 シミュレーションの前提条件
計算の前提となる条件は以下の通りです。
持ち家の場合の固定資産税や修繕費、住宅ローン減税は一旦省略して計算してみます。
- 期間は30年
- 持ち家：3,000万円の住宅ローン（金利1.9%、30年固定）
- 持ち家の場合は住宅手当なし
- 賃貸：月額家賃90,000円
- 賃貸の契約更新料なし
- 住宅手当：月額28,000円
- 毎月の差額を年利3%で30年間投資する
- 地方の中規模自治体在住
💰 月々の支払額比較
月々の実質的な支払額は以下のとおり
- 持ち家の場合：約110,700円（住宅ローン返済額）
- 賃貸の場合：62,000円（家賃90,000円 – 住宅手当28,000円）
- 月々の差額：48,700円
この結果から、賃貸の方が月々の負担が48,700円少ないことが分かります。
公務員の住宅手当の影響は大きいですね！
📈 30年間の資産形成シミュレーション
賃貸の場合
この月々の差額48,700円を投資に回した場合、30年後にはどうなるでしょうか？
- 投資元本（30年間の差額総額）：約1,753万円
- 年利3％で運用
- 30年後の投資運用残高：約3,273万円
つまり、賃貸を選択して差額を投資に回すことで、30年後には3,200万円以上になる可能性が！
地方で3,200万円あれば、小さな戸建てやマンションをキャッシュで買えそうですよね。
年利３％はかなり保守的な運用なので、リスク許容度が高い場合はもう少し高い運用結果になるかもしれませんね！
持ち家の場合
一方、持ち家の場合は30年後の不動産価格によるので、予測しづらいですが、私は地方在住のため、購入時の価格から上昇する可能性は低いと考えています。
また、複雑になるので上記のシュミレーションからは除きましたが、持ち家の場合は下記の費用が発生します。
私は住宅ローン減税での減税額よりも固定資産税＋修繕費の方が高いと予想しています。
- 持ち家の固定資産税は10万円/年と仮定（30年で300万円）
- 持ち家の住宅ローン減税による減税は220万円と仮定
- 持ち家の修繕費は30年で300万円と仮定
結論
私は上記のシュミレーションから、我が家の場合は賃貸の場合の方が有利だと考えています。
🤔 それぞれのメリット・デメリット
それぞれのメリットデメリットをまとめてみました。
経済的な面だけでなく、精神的な面からの比較も入れてみました。
賃貸のメリット
- 住宅手当が支給される
- 金融資産形成がしやすい
- 修繕費・固定資産税などの追加コストなし
- 転職・転勤時の住居変更が容易
- 家族の人数に応じて住み替えができる
賃貸のデメリット
- 市場変動による投資リスクあり
- 家賃の値上がりリスクあり
- 自由なリフォームができない
- 賃貸契約の更新や退去のリスクあり
- 地域とのつながりが作りにくい
経済的で住み替えやすいというメリットの一方、地域とのつながりが作りにくいことは子育ての面ではデメリットだと思います。
持ち家のメリット
- 30年後に不動産という資産が残る
- 住宅ローン控除による税制メリット
- 自由な改装やリフォームが可能
- 住居の安定性が高い
- 所有による精神的な満足感がある
- 地域とのつながりを作りやすい
持ち家のデメリット
- 月々の支払額が約48,700円多い
- 固定資産税・修繕費等の追加コスト
- 不動産価値下落のリスク
- 住居の移動に制約あり
リフォームで住環境を改善しやすい、地域に溶け込みやすいというメリットの一方、経済的な負担や引越しが難しいことはデメリットですね。
💡賃貸の場合の前提条件
純粋な数字の上では賃貸が有利という結果になりましたが、これには下記の前提条件を満たす必要があります。
１．投資の継続
- 毎月差額分を確実に投資できること
- 長期的な投資姿勢を維持できること
２．運用の前提
- 年利3%の運用収益が継続すること
- 市場変動リスクに耐えられること
３．賃貸の安定性
- 家賃の急激な上昇がないこと
- 立地や物件の確保が継続できること
４．住宅手当の継続
- 住宅手当が廃止されないこと
適切な家計管理やマネーリテラシーの向上など、継続的に取り組む必要がありますね！
また、家賃の上昇や住宅手当の廃止については、より安い物件に住み替えるなどの対応が必要かもしれません。
🔑 まとめ
数字だけを見れば賃貸が有利ですが、持ち家には「わが家」としての安心感や愛着という、金額では測れない価値があります。
自分のライフスタイルや価値観に合った選択をすることが一番大事なことです。
私も現在は賃貸が有利だと考えていますが、子供の成長や自分の価値観の変化により、今後持ち家の方に気持ちが傾く可能性はあるので、柔軟に対応していきたいと思っています。
正直、友人の新築の広々とした家にお邪魔すると羨ましい気持ちになりますしね！
皆さんが住まいの検討をする際に、このシュミレーションが参考になれば幸いです。
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